不動產(chǎn)與空間服務(wù)：時移勢遷 行業(yè)投資當別開生面
不動產(chǎn)與空間服務(wù)：時移勢遷行業(yè)投資當別開生面
2023-07-27不動產(chǎn)與空間服務(wù)：時移勢遷 行業(yè)投資當別開生面
觀點聚焦
投資建議
我們認為2023-2025 應(yīng)是中國不動產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型深化的階段，商業(yè)模式與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)都可能呈現(xiàn)出新的發(fā)展跡象，行業(yè)的長遠格局與其在資本市場的情狀可能在此之后會更加清晰。在這段過渡期內(nèi)，我們認為行業(yè)投資已可開始更加重視資產(chǎn)端的結(jié)構(gòu)選擇（至少與對總量的考察同等重要），以及從諸多不確定性中尋找確定性，我們認為有四項趨勢仍值得關(guān)注：1）經(jīng)營性物業(yè)的證券化率提升；2）“開發(fā)+持有”型企業(yè)的質(zhì)效深化；3）頭部輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)實現(xiàn)較快發(fā)展；4）各細分行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)競爭力進一步分化。
(資料圖片僅供參考)
理由
中國不動產(chǎn)行業(yè)當前的市值權(quán)重處于歷史低位，但未來可否有效修復(fù)需重點著眼資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換革新?？赡芡S多投資者想象的不同，近30 年來海外市場不動產(chǎn)企業(yè)于權(quán)益市場的市值權(quán)重呈現(xiàn)較為一致性的持續(xù)上行趨勢，背后的主要驅(qū)動力是實體資產(chǎn)的證券化水平提升，但中國不動產(chǎn)企業(yè)的市值占比自90 年代以來持續(xù)下行并創(chuàng)下新低。在住宅開發(fā)跨過大周期頂點以后，中國不動產(chǎn)行業(yè)正處在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)與模式轉(zhuǎn)型的前夜，未來在權(quán)益市場的權(quán)重如要修復(fù)，則可能需要資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換與新的供給機制。這也是我們本篇報告希望著重討論“結(jié)構(gòu)”的一個基本出發(fā)點，即未來行業(yè)的投資選擇可能和過去逐漸呈現(xiàn)出較大差異。
“調(diào)結(jié)構(gòu)”：2023-2025 的關(guān)注重點是經(jīng)營性物業(yè)的證券化水平提升是否可能成為行業(yè)一條新的長期敘事邏輯。“調(diào)結(jié)構(gòu)”的核心是著眼不動產(chǎn)行業(yè)將如何尋求新的、良性的投融資路徑來支持實體經(jīng)濟發(fā)展，并在此過程中將自身的產(chǎn)值維系于合理權(quán)重。如果說2018-2021 以輕資產(chǎn)服務(wù)為主的證券化代表了行業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)的第一輪嘗試，那么2023-2025 料重點深化的是經(jīng)營性物業(yè)的證券化水平提升，這也是于宏觀更有意義的一個方向。
2023-2025 轉(zhuǎn)型期的投資選擇：圍繞“輕重”、“內(nèi)外”、“是否具有商業(yè)能力溢價”三個層次動態(tài)配置。由近及遠，我們向投資者提示幾條線索。中期維度（6 個月），我們建議關(guān)注頭部服務(wù)企業(yè)的低位布局機會（如萬物云）以及海外市場高股息標的的配置窗口（如恒隆地產(chǎn)）。長期維度（12-24 個月），我們首先建議以供給側(cè)格局為抓手來判斷總量層面可能的觸底回升時點，以及在此期間開發(fā)企業(yè)將呈現(xiàn)的競爭力進一步分化；另一項更為長期的投資主題在于潛在REITs發(fā)行對“開發(fā)+持有”型企業(yè)的商業(yè)模式優(yōu)化（ROE提升）及估值催化，包括一些未上市企業(yè)可能在發(fā)行REITs后進一步考慮IPO，這類企業(yè)未來在板塊中可能逐步獲得更多關(guān)注。
盈利預(yù)測與估值
維持覆蓋標的評級、盈利預(yù)測與目標價不變。
風(fēng)險
中國不動產(chǎn)行業(yè)制度建設(shè)發(fā)展不及預(yù)期；實體市場銷售量價超預(yù)期下行。
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