深圳“負首付”房靠不靠譜?
周爭鋒律師表示，據他了解，“負首付”的一般做法是，買受人找墊資公司
2023-06-13深圳“負首付”房靠不靠譜?
●律師:當心房財兩空 ●協會:嚴禁參與交易
(資料圖片僅供參考)
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據媒體報道，近期深圳一些房產銷售在社交平臺發(fā)布“負首付”50萬元買學區(qū)房的廣告。引發(fā)業(yè)內關注。
有律師分析其中暗藏法律和財務風險，深圳市房地產中介協會則發(fā)文，禁止參與或協助“買房負首付”“零首付”等違規(guī)違法行為。
求證
廣告帖已刪，片區(qū)中介稱不能操作“負首付”
涉事的“負首付”房子，是位于深圳羅湖的一套評估價為570萬元的房源，業(yè)主以520萬元的低價出賣。買家可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。該套房源的代理中介表示該套房源是回遷房，業(yè)主房子很多拿出來低價賣。那么該事件是真實的嗎?
5月25日，南都灣財社記者在小紅書平臺找到房產中介發(fā)布的“負首付”50萬元的廣告帖，但向發(fā)帖者提問后不久該帖即被刪除。
根據網傳的截圖，南都灣財社記者在相關中介平臺找到同樣戶型圖的房源，該房源是位于羅湖的觀山瑞苑，房源是面積105㎡的3室2廳2衛(wèi)。
南都灣財社記者隨后詢問了平臺置業(yè)顧問有關該房源的情況，以及網傳信息是否準確。多名中介向南都灣財社記者表示并不存在高評估價貸款的情況，有中介承認了該戶型確實有520萬總價的房源放出，是小區(qū)最便宜的一套，而且裝修好了，但只能按照成交價貸款。
“觀山瑞苑沒有指導價，只能按照成交價貸款，做不了高評估價。”還有中介向記者直言，一直都不能做高評估價，只能按成交價貸款。
律師
操作風險大易引發(fā)糾紛 已代理過很多類似案件
廣東華商律師事務所周爭鋒律師在接受南都灣財社記者采訪時指出，“負首付”在現實中存在的問題是:
第一，銀行要嚴查首付款的來源，一旦發(fā)現購房者沒有能力購買房子，或者說流水不夠的話，銀行拒絕審批貸款，購房者貸款不能批下來便構成違約。
第二，如果不是采用按揭貸款的“高評高貸”，而是采用抵押貸的方式。前面仍然需要先辦理過戶，過戶完成以后購房者再去辦理抵押貸款?，F在是要求過完戶以后半年才能辦理抵押貸款，那么過完戶到辦理抵押貸款的中間便可能產生例如資金成本增加的風險。
第三，對出賣人而言，買受人可能在過完戶以后，害怕被銀行追究相應的法律責任，或者說和墊資公司發(fā)生糾紛，不愿意承擔前面高額的費用，故意不去辦理抵押登記，導致出賣人收不回房款。
“如果過戶以后，買受人不向貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)，出賣人的合同目的不能實現。房產有可能被買受人再通過其他方式過戶給別人或者抵押給其他自然人和小貸公司引發(fā)糾紛?！敝苈蓭煾嬖V記者，其作為代理律師已經代理過很多類似案件，這也是二手房詐騙案件的高發(fā)區(qū)。
監(jiān)管
市房地產中介協會發(fā)文嚴禁“負首付”“零首付”
5月26日，深圳市房地產中介協會發(fā)布《關于禁止參與/協助“買房負首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》(以下簡稱《提示》)。
《提示》指出，近日，有媒體報道“買房現負首付”相關新聞，反映深圳出現以“首付分期”、“裝修貸”等形式誘導購房者購房的違法違規(guī)行為。
“買房負首付”，到底哪里違規(guī)違法?《提示》表示，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會聯合印發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
同時《提示》還要求各房地產中介機構、從業(yè)人員應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業(yè)務管理，并應由即日起開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。
對于違規(guī)行為的懲處，深房中協指出如發(fā)現深圳市房地產中介機構、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或為消費者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協助的，深房中協將立即報送行政主管部門依法依規(guī)查處。同時，深房中協也將依據《深圳市房地產中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進行自律懲戒，嚴重者還將根據《深圳市房地產中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風險警示人員名單實施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會做相應通報。
聚焦A
“零首付”暗藏法律和財務風險
據了解，在實際操作過程中，賣方提供首付分期、做高房價等途徑。在做高房價的過程中，賣方還可能和購房人簽訂“陰陽合同”。
業(yè)內人士透露，為順利實施“零首付”“低首付”，有些賣方還可以和投資者簽訂兩份合同:一份以實際房價簽訂，是購房者的真實購房價格；另一份以較高房價簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時提供的證明材料。
專家表示，“零首付”“低首付”在后期可能會加重財務負擔，甚至引發(fā)法律風險。一是房貸月供提高，且房貸期限越長負擔越大；二是存在合規(guī)問題，存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。
B
預防風險:建議“帶押過戶”交易
此外，賣家還可能面臨“房財兩空”的風險。在這個方面國內早有案例。
2021年前后，重慶電視臺《天天630》欄目持續(xù)報道了在重慶發(fā)生的“二手房買賣騙局”。該案件中，賣方賣了自己的房子，買方采取按揭方式購買，結果過戶后，買方不去辦理正常的按揭抵押，并且單方面取消了按揭貸款的申請，再去其他銀行辦理其他抵押貸款，套取大額的現金跑路，賣方苦等幾個月收不到剩余的房款，卻發(fā)現買方已經跑路聯系不上，給賣方造成了巨大的損失。
如何防范該種風險?周爭鋒律師提到，買賣雙方可以選擇“帶押過戶”。例如上述詐騙案發(fā)生之后，重慶率先允許“帶押過戶”。
無獨有偶，2023年東莞南城也發(fā)生了類似詐騙，二手房房主賣掉房子收不到尾款，上億資金“失蹤”。該案件發(fā)生不到一月后，東莞便官宣了“帶押過戶”的模式，買賣雙方達成房產交易意向，即可向銀行申請“帶押過戶”。
周爭鋒律師表示，該類騙局發(fā)生的主要原因在于各地不積極推行預告登記制度。出賣人干涉不了買受人在過戶到自己名下以后去哪個銀行貸款，這樣的購房模式下有買家先把出賣人的房子騙到自己名下，然后去其他地方貸款。
“帶抵押過戶可以預防買受人在過戶以后，不向按揭貸款銀行抵押的情況發(fā)生，防止被人詐騙?！敝軤庝h律師說。
知多D
何為“負首付”?
據了解，“零首付”“低首付”主要有兩種實現方式:一是賣方做高合同價格，幫助購房人獲得更高額度按揭貸款；二是賣方先行墊付首付款。
周爭鋒律師表示，據他了解，“負首付”的一般做法是，買受人找墊資公司提供相應的首付款，然后監(jiān)管在銀行，在貸款審批等所有流程走完房產抵押之后，銀行把買受人的貸款發(fā)放給出賣人，出賣人依據約定把相應的款項，返還給墊資公司或者買受人。
來源：南方都市報 采寫:南都·灣財社記者 孫陽
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